La servidumbre de paso constituye una figura esencial en el derecho de propiedad inmobiliario español, permitiendo el acceso a la vía pública de fincas que carecen de salida suficiente.
Su regulación se encuentra en el Código Civil y en legislaciones autonómicas, estableciendo requisitos como la necesidad real, la indemnización al predio sirviente (propietario que tiene que dar paso) y la determinación del trazado menos perjudicial.
Nuestro Código Civil regula la servidumbre de paso como un derecho real que grava un inmueble (al que llamaremos, predio sirviente) en beneficio de otro (al que llamaremos, predio dominante), permitiendo el acceso a la vía pública cuando una finca está enclavada o tiene salida insuficiente, es decir, cuando el terreno no tiene salida a camino público.
El propietario del predio dominante puede exigir la constitución de la servidumbre, debiendo indemnizar al propietario del predio sirviente. El paso debe establecerse por el lugar menos perjudicial para el predio sirviente y, en la medida de lo posible, por el trayecto más corto hacia la vía pública. La anchura y características del paso deben ser suficientes para las necesidades del predio dominante. En casos de venta, permuta o partición que dejen una finca enclavada, el transmitente debe proporcionar el paso sin indemnización, salvo pacto en contrario, conforme a lo dispuesto en los artículos 530, 564, 565, 566 y 567 del Código Civil (Código Civil).
El Código Civil también distingue entre servidumbres voluntarias (constituidas por acuerdo entre partes) y forzosas (impuestas por necesidad legal), y establece que las servidumbres discontinuas, como la de paso, solo pueden adquirirse por título o reconocimiento expreso, no por prescripción adquisitiva ordinaria. De esto podríamos hablar en otro artículo, ya que el tema es extenso.
En la práctica diaria y según mi experiencia profesional, los litigios más frecuentes giran en torno a la existencia de la necesidad, la anchura y localización del paso, la cuantía de la indemnización, la adquisición y extinción de la servidumbre, y la distinción entre servidumbres voluntarias y forzosas. Asimismo, me encuentro en múltiples ocasiones con una figura que no es igual a la servidumbre de paso, a pesar de ser muy parecida, y que es una figura consuetudinaria que se da mucho en nuestras islas: la serventía.
Doña Vanessa Ramírez Rodríguez, abogada especialista en derecho urbanísticos, derechos Reales y derecho Registral.