Cuando una familia pierde su vivienda, el debate público suele dividirse en dos posiciones aparentemente irreconciliables: quien invoca el derecho de propiedad y quien reclama el derecho a un techo. Es una contraposición comprensible, pero incompleta. La protección jurídica del propietario no elimina la responsabilidad pública de prevenir la exclusión residencial; a la inversa, la urgencia social no convierte en prescindibles las garantías de quien tiene derecho a recuperar su inmueble. Una vivienda puede ser objeto de propiedad, inversión y transmisión; pero, antes que nada, es el lugar donde una persona construye su vida. Cuando la lógica de rentabilidad y la necesidad de habitar entran en conflicto, sostengo que debe primar la función social de la vivienda. No porque el propietario carezca de derechos, sino porque la propiedad de un bien indispensable no puede ejercerse de espaldas a su destino social.
En estos últimos días, hemos conocido el caso de Maricarmen, una mujer de 87 años, con un alto grado de discapacidad y que ha sido desahuciada en la ciudad de Madrid. Este hecho ha expuesto de forma clara y concisa, algo que muchos hemos denunciado desde hace muchos años: La gravedad de la crisis de vivienda en España.
Nuestra constitución española de 1978 ofrece un punto de partida menos simplista. Su artículo 33 reconoce la propiedad privada y dispone que su función social delimita su contenido conforme a las leyes; también exige causa justificada e indemnización cuando se priva a alguien de sus bienes. El artículo 47 encomienda a los poderes públicos hacer efectivo el acceso a una vivienda digna y regular el uso del suelo conforme al interés general para impedir la especulación. Ninguno de los dos preceptos puede leerse como una autorización para ignorar el otro.
La función social no es una excepción a la propiedad, forma parte de ella: Con demasiada frecuencia se habla de la función social como si fuera un límite excepcional a una propiedad concebida como poder absoluto. El texto constitucional sugiere otra lectura: la función social delimita el propio contenido del derecho. En materia de vivienda, esa idea debería tener consecuencias prácticas. Una casa no es intercambiable con cualquier otro activo: su uso, su desocupación y su precio repercuten en el acceso de otras personas a una necesidad básica.
La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda desarrolla instrumentos relacionados con la vivienda asequible, el parque público y las zonas de mercado residencial tensionado. Supone un avance en el reconocimiento normativo de esa dimensión social, pero no establece que cualquier necesidad habitacional anule por sí sola el derecho de propiedad ni garantiza automáticamente una vivienda a toda persona que la solicite. Precisamente por eso cabe reclamar que los poderes públicos den a la función social más contenido material y recursos suficientes para hacerla efectiva.
Esta posición no identifica inversión con especulación. Cuestiona, en cambio, que la retención injustificada de viviendas aptas para ser habitadas, la captura puramente privada de beneficios creados por decisiones urbanísticas públicas o la acumulación de poder de mercado puedan tratarse como si fueran ejercicios socialmente neutros de la propiedad. Si el acceso residencial queda subordinado sistemáticamente a esas prácticas, la función social se convierte en una frase sin efecto.
Primar la función social no significa expropiar sin garantías ni imponer a un propietario concreto toda la carga de una crisis estructural. Las limitaciones han de establecerse por ley y ser proporcionadas; si se priva a alguien de sus bienes o derechos, rigen las exigencias de causa justificada e indemnización del artículo 33.3 constitucional. Pero esas cautelas no justifican la inacción: son las condiciones para intervenir con legitimidad.
El objetivo debe ser evitar el desahucio antes de que sea inevitable: El desahucio no siempre responde a la misma historia. No es igual una pérdida repentina de ingresos, una persona sin opciones habitacionales, la vulnerabilidad económica y social de cada individuo, una deuda acumulada durante meses sin respuesta institucional, un conflicto contractual o una ocupación sin título. Confundir los supuestos produce remedios injustos y, a menudo, ineficaces.
La primera respuesta debería llegar antes del proceso judicial: detección temprana de impagos, asesoramiento accesible, mediación voluntaria, ayudas de emergencia que puedan concederse a tiempo y fórmulas de pago o renegociación cuando la dificultad sea transitoria. No se trata de exigir al arrendador que condone una deuda por sistema, sino de impedir que un problema económicamente resoluble termine convertido en una ruptura residencial más costosa para todas las partes.
Cuando el procedimiento judicial ya está en marcha, la protección de las personas vulnerables exige información y coordinación real entre órganos judiciales, administraciones y servicios sociales, siempre dentro de los cauces procesales vigentes. Una suspensión temporal puede ser necesaria en los supuestos previstos por la ley, pero no debe confundirse con una solución habitacional. Si la familia sigue sin alternativa cuando finaliza el plazo, el problema solo se ha aplazado. Y si el coste de la espera recae indefinidamente sobre un particular, la política social se habrá financiado de manera opaca y desigual.
Por ello, defender garantías frente al lanzamiento exige defender también presupuestos públicos, capacidad de respuesta y alternativas habitacionales efectivas. El derecho a la vivienda obliga a mirar, ante todo, a los poderes públicos.
La oferta asequible es una garantía jurídica y material: Ninguna reforma procesal puede fabricar por sí misma las viviendas que faltan. Un programa serio debe aumentar y preservar el parque público y protegido, rehabilitar inmuebles aprovechables, adquirir vivienda cuando resulte razonable y facilitar alquileres asequibles duraderos. Las administraciones deberían medir no solo cuántas viviendas anuncian, sino cuántas están disponibles, dónde se encuentran y a qué hogares llegan. Se sabe que en España hay aproximadamente 3,8 millones de viviendas vacías, según los datos oficiales del Instituto Nacional de Estadística (INE). Esta cifra representaría un 14,4% del parque total de viviendas del país. Existen vías distintas para movilizarla: información fiable, incentivos para alquilar, garantías frente al impago, rehabilitación y, donde el ordenamiento territorial competente lo permita, medidas más intensas sujetas a procedimiento y proporcionalidad. No toda vivienda aparentemente vacía está disponible para el mismo uso; tampoco toda desocupación debe tener idénticas consecuencias. La calidad del diagnóstico importa tanto como la firmeza de la respuesta.
La regulación del alquiler en ámbitos tensionados puede ser un instrumento legítimo dentro de los supuestos legalmente previstos, pero su eficacia debe evaluarse junto con su efecto sobre la oferta, la conservación de los inmuebles y el acceso de quienes tienen menos recursos. La política de vivienda fracasa si promete precios asequibles sin asegurar viviendas disponibles.
Repartir las cargas sin vaciar los derechos: Hay una diferencia relevante entre un propietario que depende de una renta para sostenerse y un operador con una gran cartera de inmuebles. El legislador puede tomar en cuenta esa diferencia al diseñar obligaciones, ayudas y controles, siempre con criterios claros y compatibles con la igualdad y la seguridad jurídica. Pero tampoco basta con etiquetar a alguien como “gran tenedor” para justificar cualquier medida: importa la concreta carga impuesta y la finalidad que sirve.
La solución debería someter cada intervención a varias preguntas: ¿qué problema verificable pretende resolver?, ¿qué administración tiene competencia para aprobarla y ejecutarla?, ¿existen alternativas menos gravosas?, ¿quién soporta su coste?, ¿qué garantías permiten discutir los hechos y recurrir la decisión? En un Estado territorialmente descentralizado, el diseño debe atender además al reparto de competencias: la ley estatal fija determinadas reglas civiles, procesales y condiciones básicas, mientras que las comunidades autónomas y entidades locales desempeñan funciones esenciales en la política y gestión de vivienda. Una propuesta políticamente atractiva pero jurídicamente mal situada puede acabar retrasando la solución que prometía.
El objetivo no debería ser elegir entre desahucios rápidos y suspensiones indefinidas. Debería ser reducir los casos en que una familia llega al juzgado sin haber recibido ayuda útil, asegurar que el propietario conserva una vía efectiva para defender su derecho y disponer de una respuesta pública cuando existe vulnerabilidad acreditada. Esto requiere dinero, gestión y rendición de cuentas, y una intervención directa del Estado, no solo nuevas declaraciones de principios.
Defiendo que la función social de la vivienda debe primar frente a una concepción puramente patrimonial de la propiedad. Debe orientar las leyes sobre vivienda vacía, suelo, alquiler y parque público; debe exigir que se intente preservar la vivienda habitual ante la vulnerabilidad acreditada; y debe impedir que la especulación prevalezca, por defecto, sobre la posibilidad real de habitar. Esta prioridad no elimina la tutela del propietario ni autoriza a desconocer los requisitos legales de un desahucio: impone al legislador y a las administraciones la tarea de ordenar ambos intereses dando un peso decisivo a la necesidad residencial.
Para que esa tesis no sea solo retórica hacen falta prevención del impago, garantías procesales, alternativas habitacionales, ampliación sostenida de la oferta asequible y control de las prácticas especulativas. Su coste debe asumirse y repartirse con transparencia. No habremos hecho efectiva la función social por proclamarla en una ley o por aplazar un lanzamiento; lo habremos hecho cuando el derecho a habitar tenga consecuencias verificables sin convertir la inseguridad jurídica o el sacrificio impuesto a un particular en sustitutos de la política pública.
Mª Vanessa Ramírez Rodríguez, abogada especialista en derecho urbanístico, derechos reales, políticas del suelo y desarrollo sostenible.